金融系達人の住宅ローンの状況
私の場合は、返済期間は残15年、残高は1,000万円台。借換後の条件は固定20年1.1%です。元々は35年ローンでしたが、繰上返済で60歳で完済できるよう期間調整済です。
ただのこんな私ですが、繰上返済による早期完済はお金が余っていない限り考えていません。
住宅ローン残高を返済計画通り減らしていく事で、以下のメリットが得られるからです。
住宅ローンを繰上返済しない理由
住宅ローン借入金利以上で投資運用すればいい
住宅ローン金利は執筆(6/25)時点で「変動金利0.4%台、固定10年1％前後、固定20年1.5%前後」。
住宅ローン減税が10年間或いは15年間続く人も多いと思います。
一部繰上返済をせずその金額を投資運用した場合の正味リターンは以下の算出式です。
投資リターン%「投資運用リターン％ － （住宅ローン金利％ － 住宅ローン減税％）」
「投資リターン％＞住宅ローン金利％」なので、配当率が高い株に突っ込めばOK（株価変動リスクはあります）。
ただの住宅ローンは長期返済契約なのですから、投資も同様に長期で成果を出せばよい訳です。
自動車ローン、教育ローンは住宅ローンの金利で借りれますか？
「繰上返済でローン返済が終え、これから教育費を貯めます」という記事をよく見かけますが、
繰上返済で貯金が減ったタイミングでもしも収入が減少した場合、基本的には借金するしかありません。
この時、自動車ローンも教育ローンも、金利1％台で借りられることはなく、住宅ローンの金利よりも数倍も高い金利で借りることになります。
そうなると、住宅ローン完済しても、生活費に行き詰まり家を売る羽目にも成りかねません。
ただのお金がかかる子育て世代こそ、1％で借りたお金は無理に返さず、貯金や投資を考えるべきです。
住宅ローン残高は、ある意味「生命保険」
団体信用生命保険（団信）は死亡等で住宅ローン契約者が支払いできなくなった場合、残高支払い不要となります。
ただの言い換えれば、団体信用生命保険付きの住宅ローンは「住宅ローン残高分の生命保険」を掛けている事になります。
住宅ローンを繰上返済した上で、わざわざ高い生命保険料を払う、という二重の出費をする必要がありません。
まとめ「35年ローンに注意。完済時の年齢を意識すること」
上記で3点の金銭的なメリットを述べましたが、最後に一つだけ。
35年という最長借入期間は、あくまで金融機関側の都合で設定されています。
ただの「35年なら月々の返済金額も少ないですよ」と言うセールスをする人は、決してあなたの味方ではありません。
自分が何歳まで働くかを予め思い浮かべて、最初から働く年齢までの返済期間にする、或いは働く年齢にで返せる所までは繰上返済する事が重要です。
その前提の元、「より安い金利（＝住宅ローン）でお金を調達し、そのお金を投資で運用する」という話をしています。
なお、「借換」は好条件であればお勧めです。機会があればまたお話します。
追記(2023.10.26)
（日銀・日本政府が嫌がって抑え込もうとするため）長短金利とも直ちに引き上げられることはないとは思いますが、これ以上下がることはないだろうと思います。
低利＆固定で借入した分は、既得権益として保持し、繰り上げ返済をせずに投資に回した方が資金効率は良くなるだろうとみています。
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